Der französische Immobilienmarkt durchläuft seit mehreren Quartalen eine Phase der Anpassung, bedingt durch den schrittweisen Anstieg der Kreditkosten, das Verschwinden des Pinel-Systems und anhaltende Spannungen im Mietangebot. Für einen Erstinvestor verändern diese Bewegungen die Parameter der Rentabilität und Finanzierung. Ein erfolgreicher Immobilieninvestment im Jahr 2026 setzt voraus, dass man mit dem tatsächlich geltenden steuerlichen und regulatorischen Rahmen rechnet, nicht mit dem von vor drei Jahren.
Vermietungsverbot für energetisch ineffiziente Immobilien und Auswirkungen auf den Mietmarkt
Die DPE-Anforderung ist der erste technische Filter, den man vor jeder Akquisition im Altbau beherrschen muss, insbesondere für einen Anfängerinvestor.
Seit dem 1. Januar 2025 darf keine Wohnung mehr vermietet werden, die im DPE mit G klassifiziert ist. Die Immobilien mit der Klassifizierung F folgen, mit einem Verbot, das zum 1. Januar 2028 in Kraft tritt. Ein Investor, der eine alte Wohnung zur Renovierung anvisiert, muss die Kosten für die energetische Renovierung in seine Rentabilitätsberechnung einbeziehen, andernfalls könnte er mit einer unbrauchbaren Immobilie dastehen.
Diese Anforderung hat einen Hebeleffekt auf den Mietmarkt. Die Verknappung des Angebots bei kleinen Flächen, die oft am stärksten von schlechten Energieklassifizierungen betroffen sind, treibt die Mieten in angespannten Gebieten nach oben. Für diejenigen, die eine bereits konforme Immobilie kaufen oder die Renovierungsarbeiten korrekt budgetieren, stellt die derzeitige Mietknappheit einen günstigen Kontext dar, vorausgesetzt, man unterschätzt nicht die Renovierungskosten.
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Ende des Pinel-Systems und neuer Status des privaten Vermieters: Was sich für eine Mietinvestition ändert
Das Pinel-Gesetz endete am 31. Dezember 2024. Seit dem 1. Januar 2025 kann keine neue Investition mehr Anspruch auf diese Steuerermäßigung erheben. Jedes Investitionsprojekt, das 2026 gestartet wird, muss sich auf die derzeit geltenden Regelungen stützen.
Das System, das es ersetzt, heißt „Relance Logement“ oder Status des privaten Vermieters (laut Jeanbrun). Es trat am 21. Februar 2026 in Kraft und basiert auf einer anderen Logik, die auf die Unterstützung des Neubaus und die Neuausbalancierung des Mietangebots ausgerichtet ist. Ein Erstinvestor, der seine steuerliche Strategie aufbaut, muss nun mit diesem neuen Rahmen rechnen.
Immobilien, die vor der Frist unter Pinel gekauft wurden, behalten ihre Vorteile, sofern die Miet- und Einkommensobergrenzen eingehalten werden. Für einen Kauf, der 2026 erfolgt, muss die steuerliche Berechnung jedoch von Grund auf neu vorgenommen werden. Die Nettorentabilität nach Steuern zwischen einer neuen Immobilie, die für den Status des privaten Vermieters in Frage kommt, und einer alten Immobilie im realen Regime (mit Abzug der Arbeiten) zu vergleichen, ist der erste ernsthafte Schritt eines Investitionsprojekts.
Mietrendite: Die Kostenpositionen, die Anfänger unterschätzen
Die brutto Rendite, die in einer Anzeige angegeben wird (jährliche Miete geteilt durch Kaufpreis), spiegelt nicht die Realität einer Immobilieninvestition wider. Die Nettorentabilität umfasst Posten, die viele Erstinvestoren erst nach der Unterzeichnung entdecken.
- Die Grundsteuer, die von Gemeinde zu Gemeinde stark variiert und je nach Lage ein oder mehrere Monate Miete absorbieren kann.
- Die nicht auf den Mieter umlegbaren Hausgeldkosten (Fassadenrenovierung, Dachsanierung, Aufzugsanpassung), die manchmal in mehreren tausend Euro über einen mehrjährigen Arbeitsplan liegen.
- Die Mietausfälle, selbst in angespannten Zonen. Eine leere Wohnung zwischen zwei Mietern für einige Wochen belastet die jährliche Rendite, zumal die Kosten für die Instandsetzung (Streichen, kleine Reparaturen) hinzukommen.
- Die Verwaltungskosten, wenn Sie an eine Agentur delegieren, stellen in der Regel einen Prozentsatz der vereinnahmten Miete dar, zu denen bei jedem Mieterwechsel Vermietungsgebühren hinzukommen.
Ein Unterschied von mehreren Punkten zwischen brutto und netto Rendite ist nichts Außergewöhnliches. Die Rentabilität über fünf Jahre unter Berücksichtigung aller dieser Kosten, einschließlich eines Szenarios für Leerstände, zu simulieren, vermeidet Enttäuschungen.
Möblierte oder unmöblierte Vermietung: Eine steuerliche Entscheidung vor praktischen Überlegungen
Das anwendbare Steuersystem hängt von der gewählten Vermietungsart ab. Bei der möblierten Vermietung ermöglicht der Status des nicht-professionellen möblierten Vermieters (LMNP) die Abschreibung der Immobilie und des Mobiliars, was das zu versteuernde Einkommen erheblich reduziert. Bei der unmöblierten Vermietung erlaubt das reale Regime den Abzug von Kosten und Arbeiten, jedoch ohne Abschreibung der Immobilie.
Jede Konfiguration hat je nach Profil der Immobilie ihre Vorteile: der LMNP bleibt steuerlich vorteilhaft für kleine Flächen, während die unmöblierte Vermietung mit abziehbaren Arbeiten sich für eine alte Immobilie rechtfertigen kann, die eine umfassende Renovierung benötigt. Die Wahl hängt von der Immobilie, der persönlichen Besteuerung des Investors und der geplanten Haltedauer ab.
Standort und Immobilientyp: Abwägen zwischen Rendite und Sicherheit
Mittelstädte weisen höhere Bruttomietrenditen auf als große Metropolen, wo die Kaufpreise die Rentabilitätsraten drücken. Im Gegensatz dazu spielen die Liquidität der Immobilie beim Wiederverkauf und die Tiefe des Mietmarktes zugunsten von Gebieten mit hoher Bevölkerungsdichte.
Ein Studio oder eine 2-Zimmer-Wohnung im Stadtzentrum einer dynamischen Agglomeration lässt sich schneller vermieten und hat weniger Leerstand als ein Haus am Stadtrand. Die verfügbaren Daten erlauben es nicht, eine „ideale“ Stadt für Investitionen zu benennen, da die Rentabilität vom Einstiegspreis, der lokalen Mietnachfrage und der kommunalen Besteuerung abhängt.
Für einen Anfänger reduziert die Konzentration der Analyse auf drei Kriterien das Risiko von Fehlern: die Mietspannung der Zone (Verhältnis zwischen Angebot und Nachfrage nach Wohnungen), die Energiequalität der Immobilie (um die DPE-Falle zu vermeiden) und die tatsächlichen Kosten der Hausgemeinschaft. Eine günstigere Immobilie beim Kauf, die jedoch im DPE mit E oder F klassifiziert ist, kann teurer sein als eine konforme Immobilie, die leicht über dem Marktpreis verkauft wird.
Die Investition in Mietimmobilien bleibt eine langfristige Anlage. Die ersten Monate dienen dazu, das Management zu erlernen, die Miete an den Markt anzupassen und die Erwerbskosten zu absorbieren. Die tatsächliche Rentabilität zeigt sich erst nach mehreren Jahren, wenn die wiederkehrenden Kosten stabilisiert und eventuelle Kredite teilweise amortisiert sind.