De Franse vastgoedmarkt bevindt zich al enkele kwartalen in een herstructureringsfase, met een geleidelijke stijging van de kredietrentes, de afschaffing van het Pinel-systeem en aanhoudende spanningen op de huurmarkt. Voor een eerste investeerder veranderen deze bewegingen de parameters van rendement en financiering. Succesvol investeren in vastgoed in 2026 vereist dat men rekening houdt met het fiscale en regelgevende kader dat daadwerkelijk van kracht is, en niet met dat van drie jaar geleden.
Verbod op verhuur van energieverspillende woningen en impact op de huurmarkt
De DPE-vereiste is het eerste technische filter dat onder controle moet worden gehouden voordat men een aankoop in het oude vastgoed doet, vooral voor een beginnende investeerder.
Vanaf 1 januari 2025 mogen woningen die als G zijn geclassificeerd volgens de DPE niet meer worden verhuurd. De woningen die als F zijn geclassificeerd volgen, met een verbod dat op 1 januari 2028 ingaat. Een investeerder die zich richt op een oud appartement dat gerenoveerd moet worden, moet de kosten van de energieverbetering in zijn rendementsberekening opnemen, anders loopt hij het risico een onbruikbaar pand te bezitten.
Deze vereiste heeft een hefboomeffect op de huurmarkt. De schaarste aan aanbod in kleine woningen, die vaak het meest worden getroffen door slechte energieclassificaties, drijft de huren omhoog in de krappe gebieden. Voor wie een pand koopt dat al voldoet of die de renovatiekosten correct begroot, biedt de huidige huurcrisis een gunstige context, mits men de renovatiekosten niet onderschat.
U kunt meer te weten komen over Immo B om de investeringsbenaderingen te vergelijken op basis van de types onroerend goed en de geografische gebieden.
Einde van het Pinel-systeem en nieuwe status van de particuliere verhuurder: wat verandert er voor een huurinvestering
De Pinel-wet is geëindigd op 31 december 2024. Sinds 1 januari 2025 kan geen nieuwe investering meer recht geven op deze belastingvermindering. Elk investeringsproject dat in 2026 wordt gestart, moet gebaseerd zijn op de momenteel geldende regelingen.
Het systeem dat het vervangt, heet « Relance Logement » of de status van de particuliere verhuurder (zoals Jeanbrun het noemt). Het is ingegaan op 21 februari 2026 en is gebaseerd op een andere logica, gericht op de ondersteuning van nieuwbouw en het herbalanceren van het huur aanbod. Een eerste investeerder die zijn fiscale strategie opbouwt, moet nu rekening houden met dit nieuwe kader.
De panden die onder Pinel zijn gekocht voor de deadline behouden hun voordelen, op voorwaarde dat zij zich houden aan de huur- en inkomensplafonds. Voor een aankoop in 2026 moet de fiscale berekening echter vanaf nul worden herzien. Het vergelijken van het netto rendement na belasting tussen een nieuw pand dat in aanmerking komt voor de status van de particuliere verhuurder en een oud pand onder het werkelijke regime (met aftrek van de werkzaamheden) is de eerste serieuze stap in een investeringsproject.
Huur rendement: de kostenposten die beginners onderschatten
Het bruto rendement dat in een advertentie wordt weergegeven (jaarlijkse huur gedeeld door aankoopprijs) weerspiegelt niet de realiteit van een vastgoedinvestering. Het netto rendement omvat kostenposten die veel eerste investeerders pas na de ondertekening ontdekken.
- De onroerendezaakbelasting, die sterk varieert van gemeente tot gemeente en een of meerdere maanden huur kan opslokken, afhankelijk van de locatie.
- De niet-recupereerbare kosten van de vereniging van eigenaren (gevelrenovatie, dakrenovatie, aanpassing van de lift aan de normen), die soms in duizenden euro’s kunnen oplopen in een meerjarig werkplan.
- De leegstand, zelfs in een krap gebied. Een leegstaand pand tussen twee huurders gedurende enkele weken drukt op het jaarlijkse rendement, vooral omdat de kosten voor herstel (schilderwerk, kleine reparaties) daarbij komen.
- De beheerskosten, als u dit uitbesteedt aan een bureau, vertegenwoordigen meestal een percentage van de ontvangen huur, waaraan kosten voor verhuur bij elke huurderwisseling worden toegevoegd.
Een verschil van meerdere punten tussen bruto en netto rendement is niets uitzonderlijks. Het simuleren van het rendement over vijf jaar met al deze kosten, inclusief een leegstands scenario, voorkomt teleurstellingen.
Gemeubileerde of ongemeubileerde verhuur: een fiscale keuze voordat het praktisch wordt
Het toepasselijke fiscale regime hangt af van de gekozen verhuurmethode. Bij gemeubileerde verhuur stelt de status van niet-professionele gemeubileerde verhuurder (LMNP) in staat om het pand en het meubilair af te schrijven, wat het belastbare inkomen aanzienlijk vermindert. Bij ongemeubileerde verhuur staat het werkelijke regime de aftrek van kosten en werkzaamheden toe, maar zonder afschrijving van het pand.
Elke configuratie heeft voordelen afhankelijk van het profiel van het pand: de LMNP blijft fiscaal voordelig voor kleine oppervlakten, terwijl ongemeubileerde verhuur met aftrekbare werkzaamheden gerechtvaardigd kan zijn voor een oud pand dat een zware renovatie nodig heeft. De keuze hangt af van het pand, de persoonlijke belasting van de investeerder en de beoogde houdperiode.
Locatie en type pand: afwegen tussen rendement en veiligheid
Middelgrote steden hebben hogere bruto huur rendementen dan grote metropolen, waar de aankoopprijzen de rendementpercentages onder druk zetten. Aan de andere kant spelen de liquiditeit van het pand bij verkoop en de diepte van de huurmarkt in het voordeel van gebieden met een hoge bevolkingsdichtheid.
Een studio of een T2 in het stadscentrum van een dynamische agglomeratie verhuurt sneller en heeft minder leegstand dan een huis aan de rand. De beschikbare gegevens maken het niet mogelijk om een “ideale” stad voor investeringen aan te wijzen, omdat het rendement afhangt van de instapprijs, de lokale huurvraag en de gemeentelijke belasting.
Voor een beginner vermindert het concentreren van de analyse op drie criteria het risico op fouten: de huurdruk in het gebied (de verhouding tussen aanbod en vraag naar woningen), de energiekwaliteit van het pand (om de DPE-val te vermijden) en het werkelijke bedrag van de kosten van de vereniging van eigenaren. Een goedkoper pand bij aankoop maar geclassificeerd als E of F volgens de DPE kan duurder uitvallen dan een conform pand dat iets boven de marktprijs wordt verkocht.
Vastgoedverhuur blijft een investering op lange termijn. De eerste maanden dienen om het beheer te leren, de huur aan de markt aan te passen en de acquisitiekosten te absorberen. Het werkelijke rendement wordt pas na meerdere jaren gemeten, zodra de terugkerende kosten zijn gestabiliseerd en de eventuele lening gedeeltelijk is afgelost.