De huurinvestering vertegenwoordigt nog maar ongeveer 12 % van de vastgoedtransacties volgens de FNAIM, tegenover een veel groter aandeel enkele jaren geleden. Investeren in vastgoed in 2026 betekent omgaan met een markt waarin particuliere verhuurders schaars worden, waar de regelgeving rond de energiezuinigheid van woningen strenger wordt, en waar de kredietvoorwaarden selectief blijven. Drie parameters die de rendabiliteitsanalyse van een vastgoedproject radicaal veranderen.
Verbod op thermische doorstromers en impact op de huurrendabiliteit
De Klimaat- en veerkrachtwet (n°2021-1104 van 22 augustus 2021) heeft een bindende kalender vastgesteld. Sinds januari 2025 kunnen woningen die als G zijn geclassificeerd volgens de DPE niet meer worden aangeboden als fatsoenlijke huurwoningen. De F-geclassificeerde woningen volgen, en daarna de E volgens hetzelfde principe van geleidelijke bevriezing.
Voor een investeerder betekent dit dat een oud pand dat tegen een aantrekkelijke prijs wordt aangeboden, een energierenovatiekost kan verbergen die meerdere jaren huur absorbeert. We zien dat veel vastgoedprojecten precies op dit punt falen: de aankoopprijs weerspiegelt niet de werkelijke kosten voor DPE-conformiteit.
Voor elke aankoop moet een recente DPE worden geëist, moeten de noodzakelijke werkzaamheden worden geïdentificeerd om minimaal klasse E te bereiken, en moet hun bedrag worden opgenomen in het financieringsplan. Een pand dat als F of G is geclassificeerd zonder budget voor werkzaamheden is geen huurinvestering, het is een onproductieve immobilisatie. Platforms zoals Quartier Immo maken het mogelijk om advertenties op basis van deze technische criteria te filteren, wat voorkomt dat je panden bezoekt die niet door de regelgeving komen.
Kredietvoorwaarden en schuldratio in 2026
De banken passen nog steeds de HCSF-norm van een maximale schuldratio van 35 % toe, inclusief de kredietverzekering. Deze beperking, die tijdelijk leek bij de invoering, is blijvend geworden in de toekenningspraktijken.
Volgens martincourtier.fr blijven de banken in 2026 selectief bij de dossiers voor huurinvesteringen. Het typische profiel dat wordt geselecteerd, heeft een comfortabel resterend inkomen na aftrek van alle lasten, een spaarbuffer en idealiter een persoonlijke bijdrage die minimaal de notariskosten dekt.
We raden aan om niet voor 100 % op toekomstige huurinkomsten te rekenen bij de berekening van de kredietwaardigheid. De meeste instellingen houden slechts 70 % van de verwachte huurinkomsten aan om het risico van leegstand en wanbetaling te compenseren. Dit verschil is voldoende om een dossier aan de ene of de andere kant van de 35 % drempel te laten vallen.
- Controleer je leencapaciteit door slechts 70 % van de verwachte huurinkomsten in de inkomsten op te nemen
- Voorzie een bijdrage die de notariskosten en de eerste maanden van het eigendom zonder huurder dekt
- Vergelijk de aanbiedingen van verschillende banken, omdat de commerciële beleidslijnen voor huurinvesteringen sterk variëren van het ene netwerk naar het andere
- Anticipeer op de kosten van de kredietverzekering, die sinds de HCSF-norm in de berekening van de schuldratio is opgenomen
Huurdruk en keuze van de locatie van het vastgoedproject
De schaarste aan huurinvesteerders heeft een direct effect: de schaarste aan beschikbare huurwoningen verergert, vooral voor kleine oppervlakten. Immopret meldt een fragiele heropleving van de huurmarkt die deze structurele schaarste niet oplost.
Bij Laforêt vertegenwoordigt de huurinvestering nog maar 16 % van de verkopen. Elke verhuurder die de markt verlaat, haalt een woning uit het huurpark, wat de huren in gespannen gebieden omhoog duwt en het leegstandspercentage verlaagt.
Voor de investeerder is deze druk paradoxaal genoeg een kans. Een pand gelegen in een gebied waar de huurvraag de aanbod ver overtreft, garandeert een hoge bezettingsgraad en een opwaartse druk op de huren. Maar de valstrik zou zijn om huurdruk met rendement te verwarren. Een appartement in Parijs vertoont een maximale druk, maar een bruto huur rendement is vaak laag. Omgekeerd combineren sommige middelgrote steden een correcte druk met een hoger rendement.
Criteria om te combineren voor het identificeren van een veelbelovende huurmarkt
- De verhouding tussen het aanbod van beschikbare woningen en de aanvragen die in de afgelopen zes maanden bij het bureau zijn geregistreerd
- De aanwezigheid van een divers werkgelegenheidsgebied (geen afhankelijkheid van één werkgever)
- Het gemiddelde huurprijsniveau in verhouding tot de aankoopprijs per vierkante meter, wat het bruto rendement oplevert
- De demografische evolutie van de gemeente in de afgelopen jaren, die de toekomstige vraag bepaalt
Huurbeheer en fiscaliteit: kiezen tussen LMNP en ongemeubileerde verhuur
De keuze van het fiscale regime bepaalt de netto rendabiliteit van een huurinvestering veel meer dan het huurprijsniveau. De LMNP-status maakt het mogelijk om het pand af te schrijven en de belasting op huurinkomsten sterk te verlagen, wat de ongemeubileerde verhuur onder het werkelijke regime niet in dezelfde mate mogelijk maakt.
Bij gemeubileerde verhuur genereert de boekhoudkundige afschrijving van het gebouw en het meubilair aftrekbare kosten die het fiscale resultaat gedurende meerdere jaren op nul kunnen brengen. Dit mechanisme blijft de krachtigste fiscale hefboom voor een particuliere verhuurder na het einde van het Pinel-regime in januari 2025.
De keerzijde is een zwaardere huurbeheer. Een gemeubileerde woning vereist een gedetailleerde inventaris, vernieuwing van het meubilair en een doorgaans snellere huurdersrotatie dan bij ongemeubileerde verhuur. Het uitbesteden van het beheer aan een professional kost tussen enkele procenten van de huur, maar waarborgt de dagelijkse exploitatie, vooral voor een investeerder die niet in dezelfde stad woont als zijn pand.
De FNAIM verwacht een daling van ongeveer 5 % van het volume van transacties in 2026. In deze context van een minder vloeibare markt verdient de liquiditeit van het pand bij verkoop evenveel aandacht als het huur rendement. Een goed gelegen woning, die voldoet aan de energie normen en in goede staat verkeert, zal altijd een koper vinden, zelfs in een vertraagde markt.
