Die Immobilieninvestition macht laut FNAIM nur noch etwa 12 % der Immobiliengeschäfte aus, im Vergleich zu einem viel größeren Anteil vor einigen Jahren. In Immobilien zu investieren bedeutet 2026, sich mit einem Markt auseinanderzusetzen, in dem private Vermieter seltener werden, die regulatorischen Anforderungen an die energetische Qualität von Wohnungen strenger werden und die Kreditbedingungen selektiv bleiben. Drei Parameter, die die Rentabilitätsanalyse eines Immobilienprojekts radikal verändern.
Verbot von energetisch ineffizienten Gebäuden und Auswirkungen auf die Mietrendite
Das Gesetz über Klima und Resilienz (n°2021-1104 vom 22. August 2021) hat einen verbindlichen Zeitplan festgelegt. Ab Januar 2025 dürfen Wohnungen, die im DPE mit G klassifiziert sind, nicht mehr als angemessene Wohnräume vermietet werden. Die Immobilien der Klasse F folgen, dann die der Klasse E nach demselben Prinzip der schrittweisen Aussetzung.
Für einen Investor bedeutet dies, dass eine alte Immobilie, die zu einem attraktiven Preis angeboten wird, möglicherweise Kosten für energetische Renovierungen verbirgt, die mehrere Jahre Miete aufzehren. Wir beobachten, dass viele Immobilienprojekte genau an diesem Punkt scheitern: Der Kaufpreis spiegelt nicht die tatsächlichen Kosten für die DPE-Konformität wider.
Vor jeder Akquisition sollte ein aktueller DPE gefordert, die notwendigen Arbeiten zur Erreichung mindestens der Klasse E identifiziert und deren Kosten in den Finanzierungsplan integriert werden. Eine Immobilie der Klassen F oder G ohne Renovierungsbudget ist keine Mietinvestition, sondern eine unproduktive Immobilie. Plattformen wie Quartier Immo ermöglichen es, die Angebote nach diesen technischen Kriterien zu filtern, was Besuche von Immobilien vermeidet, die die regulatorischen Anforderungen nicht erfüllen.
Kreditbedingungen und Verschuldungsquote im Jahr 2026
Die Banken wenden weiterhin die HCSF-Norm für die maximale Verschuldungsquote von 35 % an, einschließlich der Kreditversicherung. Diese Einschränkung, die bei ihrer Einführung vorübergehend schien, hat sich dauerhaft in den Kreditvergabepraxen etabliert.
Laut martincourtier.fr bleiben die Banken im Jahr 2026 selektiv bei den Anträgen für Mietinvestitionen. Das typische Profil zeigt nach Abzug aller Kosten einen komfortablen Lebensunterhalt, eine Notfallersparnis und idealerweise eine Eigenkapitalquote, die mindestens die Notarkosten abdeckt.
Wir empfehlen, bei der Berechnung der Bonität nicht zu 100 % auf zukünftige Mieteinnahmen zu zählen. Die meisten Banken berücksichtigen nur 70 % der prognostizierten Mieteinnahmen, um das Risiko von Leerständen und Mietausfällen auszugleichen. Dieser Unterschied reicht aus, um einen Antrag auf die eine oder andere Seite der 35 %-Grenze zu verschieben.
- Überprüfen Sie Ihre Kreditfähigkeit, indem Sie nur 70 % der prognostizierten Mieten in die Einnahmen einbeziehen
- Planen Sie Eigenkapital ein, das die Notarkosten und die ersten Monate ohne Mieter abdeckt
- Vergleichen Sie die Angebote mehrerer Banken, da die kommerziellen Richtlinien für Mietinvestitionen von Netzwerk zu Netzwerk stark variieren
- Antizipieren Sie die Kosten der Kreditversicherung, die seit der HCSF-Norm in die Berechnung der Verschuldungsquote einfließt
Mietdruck und Wahl des Standorts für das Immobilienprojekt
Die Verknappung der Mietinvestoren hat eine direkte Auswirkung: Der Mangel an verfügbaren Mietwohnungen verschärft sich, insbesondere bei kleinen Flächen. Immopret berichtet von einer fragilen Erholung des Mietmarktes, die dieses strukturelle Defizit nicht löst.
Bei Laforêt macht die Mietinvestition nur noch 16 % der Verkäufe aus. Jeder Vermieter, der den Markt verlässt, zieht eine Wohnung aus dem Mietbestand zurück, was die Mieten in angespannten Gebieten steigen lässt und die Leerstandsquote senkt.
Für den Investor ist dieser Druck paradoxerweise eine Gelegenheit. Eine Immobilie in einem Gebiet, in dem die Mietnachfrage das Angebot deutlich übersteigt, garantiert eine hohe Belegungsquote und einen Preisdruck auf die Mieten. Aber die Falle wäre, Mietdruck mit Rendite zu verwechseln. Eine Wohnung in Paris zeigt einen maximalen Druck, hat aber oft eine niedrige Bruttomietrendite. Im Gegensatz dazu weisen einige Mittelstädte einen angemessenen Druck und eine überdurchschnittliche Rendite auf.
Kriterien zur Identifizierung eines vielversprechenden Mietmarktes
- Das Verhältnis zwischen dem Angebot an verfügbaren Wohnungen und den in den letzten sechs Monaten in der Agentur registrierten Anfragen
- Die Präsenz eines diversifizierten Arbeitsmarktes (keine Abhängigkeit von einem einzigen Arbeitgeber)
- Das durchschnittliche Mietniveau im Verhältnis zum Kaufpreis pro Quadratmeter, das die Bruttorendite ergibt
- Die demografische Entwicklung der Gemeinde in den letzten Jahren, die die zukünftige Nachfrage bestimmt
Vermietungsmanagement und Besteuerung: Abwägen zwischen LMNP und unmöblierter Vermietung
Die Wahl des Steuermodells beeinflusst die Nettorentabilität einer Mietinvestition viel stärker als das Mietniveau. Der LMNP-Status ermöglicht es, die Immobilie abzuschreiben und die Besteuerung der Mieteinnahmen erheblich zu senken, was die unmöblierte Vermietung im realen Regime nicht im gleichen Maße erlaubt.
Bei der möblierten Vermietung generiert die steuerliche Abschreibung des Gebäudes und der Möbel abziehbare Kosten, die das steuerliche Ergebnis über mehrere Jahre auf null bringen können. Dieser Mechanismus bleibt der stärkste steuerliche Hebel für einen privaten Vermieter nach dem Ende des Pinel-Programms im Januar 2025.
Die Kehrseite ist ein aufwendigeres Vermietungsmanagement. Eine möblierte Wohnung erfordert ein detailliertes Inventar, eine Erneuerung der Möbel und eine in der Regel schnellere Mieterwechsel als bei unmöblierter Vermietung. Die Delegation des Managements an einen Fachmann kostet zwischen einigen Prozent des Mietpreises, sichert jedoch den täglichen Betrieb, insbesondere für einen Investor, der nicht in derselben Stadt wie seine Immobilie lebt.
Die FNAIM erwartet einen Rückgang des Transaktionsvolumens um etwa 5 % im Jahr 2026. In diesem weniger dynamischen Marktumfeld verdient die Liquidität der Immobilie beim Wiederverkauf ebenso viel Aufmerksamkeit wie ihre Mietrendite. Eine gut gelegene, den energetischen Standards entsprechende und in gutem Zustand befindliche Wohnung wird immer einen Käufer finden, selbst in einem verlangsamten Markt.
